Immobilien als Geldanlage: Selbst nutzen oder lieber vermieten?
In Zeiten extrem niedriger oder sogar negativer Zinsen liegt der Gedanke nahe, sein Erspartes in Immobilien zu investieren. Grundsätzlich sollte man dabei zwei Fälle unterscheiden: die Investition in eine selbstgenutzte Wohnimmobilie und die Investition in eine fremdgenutzte Renditeimmobilie.
Ersteres ist durchaus sinnvoll, um ein gewisses Maß an finanzieller Unabhängigkeit zu erlangen und die eigenen individuellen Wünsche und Vorstellungen in Bezug auf das Wohnen verwirklichen zu können. Im Folgenden wollen wir den zweiten Fall näher beleuchten: eine fremdgenutzte Immobilie als Geldanlage, um eine Rendite zu erzielen. Die Immobilienrendite muss zudem stets vor dem Hintergrund der Anlagealternativen sowie der jeweiligen Finanzierungsmöglichkeiten betrachtet werden.
Die Coronakrise hat die Immobilienmärkte weiter beflügelt
Was aber tun, wenn die Zinswende unmittelbar bevorsteht?
In der aktuellen Phase extrem niedriger Zinsen betrachten immer mehr Menschen eine Immobilie alsattraktive Kapitalanlage.Häuser und Wohnungen gelten nicht nur als wertbeständig, sondern versprechen darüber hinaus beachtliche Renditen. Projektentwickler und Makler nennen regelmäßig eine Spanne von4 bis 6 Prozentpro Jahr. Aufgrund der sinkenden Zinsen sind die Immobilienpreise bereits seit vielen Jahren stetig gestiegen. Auch die Mietniveaus erreichen mit einer gewissen Verzögerung immer neue Höchststände. Insbesondere an gefragten Standorten und in den Metropolen des Landes wie Berlin, Hamburg, Frankfurt und München verzeichnen Mieten und Immobilienpreise immer neue Rekorde.
Wer sich für eine Immobilie als Geldanlage interessiert, erhält von den Verkäufern und Projektentwicklern häufig eine Modellrechnung oder zumindest eine Angabe zur erwarteten Rendite. Nicht selten liegen die versprochenen Renditen der Immobilieninvestition zwischen 4 und 6 Prozent pro Jahr. Diese oft überaus optimistischen Prognosen der Immobilienverkäufer erfüllen sich vor allem dann, wenn der Immobilienwert und die Miete bis zum Verkauf deutlich steigen und der Erhaltungsaufwand gering bleibt. Häufig sind diese Annahmen jedoch sehr optimistisch, insbesondere wenn die Zinsen nach einer Phase niedriger Zinsen wieder zu steigen beginnen.
Auf welche Faktoren kommt es bei einer Immobilie als Geldanlage an? Im Folgenden finden Sie eine Auflistung der wichtigsten Punkte, die den Erfolg einer Immobilienanlage bestimmen.
Die wichtigsten Kriterien bei Immobilien als Kapitalanlage
Was sollte bei einer Immobilieninvestition auf jeden Fall beachtet werden – Schritt für Schritt:
- Kaufpreis:
Wie hoch ist der Kaufpreis der Immobilie im Verhältnis zur erzielbaren Jahreskaltmiete? Ist das für den Standort ein übliches Verhältnis? Eine Immobilie, die weniger als das Zwanzigfache der Jahreskaltmiete kostet, kann als günstig angesehen werden. Ein Faktor von 25 ist häufig üblich. In vielen begehrten Lagen sind jedoch oft auch Preise in Höhe des 30-Fachen und mehr anzutreffen, was als teuer angesehen werden kann.
- Nebenkosten der Anschaffung:
Wie hoch sind die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren und die Maklerprovision für die Immobilie? Oft belaufen sich die Nebenkosten auf weitere 10 Prozent und mehr des reinen Kaufpreises.
- Nutzungsdauer:
Für welchen Zeitraum soll die Investition kalkuliert werden? Je länger, desto vorteilhafter. Welche Erwartungen gibt es hinsichtlich der möglichen Entwicklung des Immobilienstandorts? Wann und wie soll die Investition abgeschlossen werden?
- Mieteinnahmen:
Mit welcher Kaltmiete pro Quadratmeter ist zu rechnen? Lässt sich diese Miete an diesem Standort bei vergleichbaren Immobilien erzielen? Wer kümmert sich um die Neuvermietung, wenn Mieter kündigen und die Immobilie leer steht?
- Verwaltungskosten:
Wie hoch sind die Verwaltungskosten für die Immobilie? Welchen Umfang soll das Mandat für den Immobilienverwalter haben?
- Instandhaltungsaufwand:
Mit welchen gemeinschaftlichen Instandhaltungskosten ist zu rechnen? Wie hoch ist die dafür anfallende Hausgeldzahlung? Welchen Betrag sollte man darüber hinaus für Reparaturen und Modernisierungen der Immobilie zurücklegen?
- Steuern:
Wie erfolgt die Aufteilung von Grundstück und Gebäude für steuerliche Zwecke? Wie hoch ist dann die Abschreibung? Wie hoch ist der Grenzsteuersatz des jeweiligen Anlegers?
- Finanzierung:
Wie gestalten sich die Zinsbindung für die geplante Finanzierung und die Nutzungsdauer der Immobilie? Wird nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein? Wie werden sich die Zinsen in diesem Zeitraum entwickeln? Wie sieht eine Kalkulation und Prognose der Mieten und damit der Rendite aus, wenn die Zinsen steigen?
- Weiterverkauf:
Welche Faktoren beeinflussen bereits heute die Wertentwicklung der Immobilie? Gibt es absehbare Risiken? Ist es realistisch, die Immobilie zu demselben Vielfachen (Verhältnis der Jahresmiete zum Kaufpreis) wieder verkaufen zu können, zu dem sie erworben wurde?
Unabhängigkeit und Freiheit durch selbstgenutzte Immobilien als Geldanlage
Diese grundlegenden Überlegungen zur Rendite gelten für alle angebotenen Immobilien gleichermaßen, unabhängig davon, ob es sich um eine gewöhnliche Eigentumswohnung zur Vermietung, eine Ferienwohnung, Wohnungen in einer Seniorenresidenz oder einem Studentenwohnheim oder um ein ganzes Mehrfamilienhaus handelt.
Aus der Sicht eines Vermögensverwalters, der Einblick in die Vermögensverhältnisse vieler Kunden hat, lässt sich feststellen, dass eine selbstgenutzte Wohnimmobilie natürlich sehr sinnvoll ist. Im Rentenalter mietfrei und schuldenfrei leben zu können, garantiert ein hohes Maß an Freiheit und weitgehende Unabhängigkeit.
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DDer Nutzen einer fremdgenutzten, also vermieteten Immobilie ist etwas schwieriger einzuschätzen. Eine Immobilie an einem begehrten und aufstrebenden Standort mit steigenden Mieten und steigenden Verkaufspreisen kann durchaus eine lukrative Anlagealternative sein. Allerdings sollte man sich des hohen Aufwands, der Risiken sowie der Schwierigkeit und Langwierigkeit, die Immobilie wieder zu veräußern, sehr bewusst sein.
Immobilienanlagen sind daher sehr langfristig und zudem schwerfällig und binden häufig einen Großteil des Kapitals eines Privatanlegers.
Es gilt, die Merkmale der Immobilienanlage mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen anderer alternativer Anlageklassen abzuwägen und sie auf die eigenen Lebensumstände und Bedürfnisse abzustimmen. Einerfahrener Vermögensverwalterkann in dieser Hinsicht viele hilfreiche Ratschläge geben.
Welche Vorteile eine flexible Anlage in Wertpapieren bietet, wird in der untenstehenden Broschüre ausführlich erläutert.