Immobilien als Kapitalanlage: Selbstnutzung oder lieber vermieten?
In Zeiten extrem niedriger oder sogar negativer Zinsen liegt der Gedanke nahe, seine Ersparnisse in Immobilien zu investieren. Grundsätzlich sollte man zwischen zwei Fällen unterscheiden: der Investition in eine selbstgenutzte Wohnimmobilie und der Investition in eine von Dritten genutzte Renditeimmobilie.
Ersteres ist durchaus sinnvoll, um ein gewisses Maß an finanzieller Unabhängigkeit zu erlangen und die eigenen individuellen Wünsche und Vorstellungen in Bezug auf das Wohnen verwirklichen zu können. Im Folgenden möchten wir uns näher mit dem zweiten Fall befassen: einer Immobilie, die von Dritten als Finanzanlage genutzt wird, um Rendite zu erzielen. Immobilienrenditen müssen zudem stets vor dem Hintergrund von Anlagealternativen sowie der jeweiligen Finanzierungsmöglichkeiten betrachtet werden.
Die Corona-Krise hat die Immobilienmärkte weiterhin geprägt
Aber was tun, wenn die Zinswende kurz bevorsteht?
In der aktuellen Phase extrem niedriger Zinsen betrachten immer mehr Menschen Immobilien als attraktive Kapitalanlage. Häuser und Wohnungen gelten nicht nur als wertbeständig, sondern versprechen auch beträchtliche Renditen. Projektentwickler und Makler nennen regelmäßig eine Spanne von 4 bis 6 Prozent pro Jahr. Aufgrund sinkender Zinsen steigen die Immobilienpreise seit vielen Jahren stetig an. Auch die Mietpreise erreichen mit einer gewissen Verzögerung immer neue Höchststände. Vor allem an begehrten Standorten und in den Metropolen des Landes wie Berlin, Hamburg, Frankfurt und München stellen Mieten und Immobilienpreise weiterhin neue Rekorde auf.
Wer sich für Immobilien als Kapitalanlage interessiert, erhält von Verkäufern und Projektentwicklern oft eine Modellrechnung oder zumindest einen Hinweis auf die zu erwartende Rendite. Es ist nicht ungewöhnlich, dass die versprochenen Renditen bei Immobilieninvestitionen zwischen 4 und 6 Prozent pro Jahr liegen. Diese oft allzu optimistischen Prognosen der Immobilienverkäufer treffen vor allem dann zu, wenn der Immobilienwert und die Miete bis zum Zeitpunkt des Verkaufs deutlich steigen und die Instandhaltungskosten niedrig bleiben. Diese Annahmen sind jedoch oft sehr optimistisch, insbesondere für den Fall, dass die Zinsen aus dem Niedrigzinsumfeld wieder steigen sollten.
Welche Faktoren sind bei Immobilien als Kapitalanlage von Bedeutung? Im Folgenden finden Sie eine Auflistung der wichtigsten Punkte, die über den Erfolg einer Immobilieninvestition entscheiden.
Die wichtigsten Kriterien für Immobilien als Kapitalanlage
Was bei Immobilieninvestitionen unbedingt zu beachten ist – Schritt für Schritt:
- Kaufpreis:
Wie hoch ist der Kaufpreis der Immobilie im Verhältnis zur erzielbaren jährlichen Kaltmiete? Ist dieses Verhältnis für den Standort üblich? Eine Immobilie, deren Preis weniger als das Zwanzigfache der jährlichen Kaltmiete beträgt, kann als günstig angesehen werden. Ein Faktor von 25 ist häufig üblich. An vielen begehrten Standorten sind jedoch oft Preise in Höhe des 30-Fachen und mehr anzutreffen, was als teuer angesehen werden kann.
- Nebenkosten des Erwerbs:
Wie hoch sind die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren und die Maklerprovision für die Immobilie? Oft belaufen sich die Nebenkosten auf weitere 10 Prozent oder mehr des reinen Kaufpreises.
- Lebensdauer:
Für welchen Zeitraum sollte die Investition berechnet werden? Je länger, desto vorteilhafter. Wie sieht die erwartete Entwicklung des Immobilienstandorts aus? Wann und wie soll die Investition abgeschlossen werden?
- Mieteinnahmen:
Mit welcher Nettomiete pro Quadratmeter ist zu rechnen? Ist diese Miete an diesem Standort für vergleichbare Objekte realistisch? Wer kümmert sich um die Neuvermietung, wenn Mieter ausziehen und die Immobilie leer steht?
- Verwaltungskosten:
Wie hoch sind die Verwaltungskosten für die Immobilie? Wie sollte der Umfang des Mandats für den Immobilienverwalter aussehen?
- Instandhaltungskosten:
Wie hoch sind die zu erwartenden Gemeinschaftsausgaben? Wie viel Geld ist dafür im Hausbudget vorgesehen? Und welcher Betrag sollte für Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen an der Immobilie zurückgelegt werden?
- Steuern:
Wie erfolgt die steuerliche Aufteilung von Grundstück und Gebäude? Wie hoch ist dann die Abschreibung? Wie hoch ist der Grenzsteuersatz des jeweiligen Investors?
- Finanzierung:
In welchem Zusammenhang stehen die festen Zinssätze für die geplante Finanzierung und die Nutzungsdauer der Immobilie? Wird nach Ablauf der Zinsbindungsfrist eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein? Wie werden sich die Zinssätze in diesem Zeitraum entwickeln? Wie sieht eine Berechnung und Prognose der Mieten und damit der Renditen bei steigenden Zinssätzen aus?
- Weiterverkauf:
Welche Faktoren beeinflussen bereits heute die Entwicklung der Immobilienwerte? Gibt es absehbare Risiken? Ist es realistisch, die Immobilie mit demselben Multiplikator (Verhältnis von Jahresmiete zu Kaufpreis) wiederverkaufen zu können, wie sie erworben wurde?
Unabhängigkeit und Freiheit durch selbstgenutzte Immobilien als Finanzanlage
Diese grundlegenden Überlegungen zur Kapitalrendite gelten für alle angebotenen Immobilien gleichermaßen, unabhängig davon, ob es sich um eine gewöhnliche Mietwohnung, eine Ferienimmobilie, Wohnungen in einer Seniorenresidenz oder in einem Studentenwohnheim oder um ein ganzes Mehrfamilienhaus handelt.
Aus der Sicht eines Vermögensverwalters, der Einblick in die Vermögenslage vieler Kunden hat, lässt sich feststellen, dass eine selbst genutzte Wohnimmobilie natürlich sehr sinnvoll ist. Die Möglichkeit, im Ruhestand miet- und schuldenfrei zu leben, garantiert ein hohes Maß an Freiheit und weitgehende Unabhängigkeit.
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Der Ertrag einer Immobilie, die von einem Dritten genutzt, d. h. vermietet wird, lässt sich etwas schwieriger einschätzen. Eine Immobilie in einer begehrten und aufstrebenden Lage mit steigenden Mieten und steigenden Verkaufspreisen kann durchaus eine lukrative Anlagealternative sein. Man sollte sich jedoch des hohen Aufwands, der Risiken sowie der Schwierigkeit und des mühsamen Prozesses beim Wiederverkauf der Immobilie sehr bewusst sein.
Immobilieninvestitionen sind daher sehr langfristig angelegt und zudem mit hohem Aufwand verbunden, wodurch oft ein großer Teil des Kapitals eines privaten Anlegers gebunden ist.
Es ist wichtig, die Merkmale von Immobilieninvestitionen mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen anderer alternativer Anlageklassen zu vergleichen und sie auf die eigenen Umstände und Bedürfnisse abzustimmen. Ein erfahrener Vermögensverwalter kann in dieser Hinsicht viele hilfreiche Ratschläge geben.
Die Vorteile einer flexiblen Anlage in Wertpapieren werden in der untenstehenden Broschüre ausführlich erläutert.