L'immobilier comme placement financier : l'acheter pour en profiter soi-même ou vaut-il mieux le louer ?
En période de taux d'intérêt extrêmement bas, voire négatifs, l'idée d'investir son épargne dans l'immobilier vient naturellement à l'esprit. D'une manière générale, il convient de distinguer deux cas de figure : l'investissement dans un logement destiné à son usage personnel et l'investissement dans un bien immobilier de rapport destiné à un usage tiers.
La première option est tout à fait judicieuse pour acquérir une certaine autonomie financière et pouvoir répondre à ses aspirations et à ses attentes personnelles en matière de logement. Nous allons maintenant nous intéresser de plus près au deuxième cas : un bien immobilier loué à des tiers en tant qu’investissement destiné à générer un rendement. Le rendement immobilier doit toujours être considéré à la lumière des alternatives d’investissement ainsi que des possibilités de financement disponibles.
La crise du coronavirus a continué à stimuler les marchés immobiliers
Mais que faire si le revirement des taux d'intérêt est imminent ?
Dans le contexte actuel de taux d'intérêt extrêmement bas,de plus en plus de personnes considèrent l'immobilier commeun placement attractif.Les maisons et les appartements sont non seulement considérés comme des valeurs sûres, mais ils promettent également des rendements considérables. Les promoteurs immobiliers et les agents immobiliers évoquent régulièrement une fourchette compriseentre 4 et 6 %par an. En raison de la baisse des taux d'intérêt, les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter depuis de nombreuses années. Les loyers, quant à eux, atteignent eux aussi de nouveaux sommets, avec un certain décalage. C'est notamment dans les emplacements très prisés et les grandes métropoles du pays, telles que Berlin, Hambourg, Francfort et Munich, que les loyers et les prix de l'immobilier enregistrent sans cesse de nouveaux records.
Les personnes qui s'intéressent à l'immobilier en tant qu'investissement reçoivent souvent des vendeurs et des promoteurs immobiliers une simulation de rentabilité ou, à tout le moins, une indication du rendement attendu. Il n’est pas rare que les rendements promis pour un investissement immobilier se situent entre 4 et 6 % par an. Ces prévisions, souvent extrêmement optimistes de la part des vendeurs immobiliers, ne se concrétisent que si la valeur du bien et le loyer augmentent considérablement d’ici à la vente et si les frais d’entretien restent faibles. Or, ces hypothèses sont souvent très optimistes, en particulier lorsque les taux d’intérêt recommencent à remonter après une période de taux bas.
Quels sont les facteurs à prendre en compte lorsqu'on investit dans l'immobilier ? Vous trouverez ci-dessous une liste des éléments clés qui déterminent la réussite d'un investissement immobilier.
Les principaux critères à prendre en compte pour l'investissement immobilier
Que faut-il absolument prendre en compte lors d'un investissement immobilier ? Voici les étapes à suivre :
- Prix d'achat :
Quel est le rapport entre le prix d'achat du bien immobilier et le loyer annuel hors charges qu'il permet de percevoir ? S'agit-il d'un rapport habituel pour cet emplacement ? Un bien immobilier dont le prix est inférieur à vingt fois le loyer annuel hors charges peut être considéré comme bon marché. Un rapport de 25 est souvent courant. Dans de nombreux quartiers très prisés, on observe toutefois souvent des prix atteignant 30 fois ce montant, voire plus, ce qui peut être considéré comme cher.
- Frais annexes liés à l'acquisition :
À combien s'élèvent les droits de mutation, les frais de notaire et la commission d'agence pour ce bien immobilier ? Souvent, les frais annexes représentent 10 % supplémentaires, voire plus, du prix d'achat proprement dit.
- Durée d'utilisation :
Sur quelle période l'investissement doit-il être calculé ? Plus la période est longue, plus cela est avantageux. Quelles sont les perspectives d'évolution de ce secteur immobilier ? Quand et comment l'investissement doit-il être finalisé ?
- Revenus locatifs :
À quel loyer hors charges par mètre carré peut-on s'attendre ? Ce loyer est-il réalisable dans ce quartier pour des biens immobiliers comparables ? Qui se charge de la relocation lorsque les locataires résilient leur bail et que le bien est inoccupé ?
- Frais administratifs:
À combien s'élèvent les frais de gestion de ce bien immobilier ? Quelle sera l'étendue du mandat confié au gestionnaire immobilier ?
- Frais d'entretien:
Quels sont les frais de copropriété prévisibles ? À combien s'élève la charge mensuelle correspondante ? Quelle somme faudrait-il en outre mettre de côté pour les réparations et les travaux de modernisation du bien immobilier ?
- Impôts:
Comment s'effectue la répartition entre le terrain et le bâtiment à des fins fiscales ? À combien s'élève alors l'amortissement ? Quel est le taux d'imposition marginal de l'investisseur concerné ?
- Financement:
Quelles sont les modalités de la période de taux fixe pour le financement prévu et quelle est la durée de vie utile du bien immobilier ? Un refinancement sera-t-il nécessaire à l'issue de la période de taux fixe ? Comment les taux d'intérêt évolueront-ils au cours de cette période ? À quoi ressembleraient le calcul et les prévisions des loyers, et donc du rendement, en cas de hausse des taux d'intérêt ?
- Revente:
Quels sont les facteurs qui influencent d'ores et déjà l'évolution de la valeur du bien immobilier ? Existe-t-il des risques prévisibles ? Est-il réaliste de pouvoir revendre le bien immobilier en obtenant le même multiple (rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat) que celui obtenu lors de son acquisition ?
Indépendance et liberté grâce à l'investissement immobilier à usage personnel
Ces considérations fondamentales concernant le rendement s'appliquent de la même manière à tous les biens immobiliers proposés, qu'il s'agisse d'un appartement classique destiné à la location, d'un logement de vacances, d'appartements situés dans une résidence pour seniors ou une résidence universitaire, ou encore d'un immeuble entier destiné à la location.
Du point de vue d'un gestionnaire de patrimoine, qui a une bonne connaissance de la situation financière de nombreux clients, on constate qu'un logement à usage personnel est bien sûr un choix très judicieux. Le fait de pouvoir vivre sans loyer et sans dette à l'âge de la retraite garantit une grande liberté et une indépendance considérable.
C'est actuellement le moment idéal pour investir dans les obligations. Les obligations d'entreprises offrent actuellement des rendements supérieurs à 7,10 % par an.
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L'investissement immobilier à rendement doit être un choix judicieux et s'intégrer parfaitement dans le portefeuille global de l'investisseur !
DL'intérêt d'un bien immobilier destiné à la location est un peu plus difficile à évaluer. Un bien immobilier situé dans un quartier prisé et en plein essor, où les loyers et les prix de vente sont en hausse, peut tout à fait constituer une alternative d'investissement lucrative. Il faut toutefois être pleinement conscient de l'important investissement en temps et en énergie que cela représente, ainsi que des risques et de la difficulté et de la lenteur liées à la revente du bien.
Les placements immobiliers s'inscrivent donc dans une perspective à très long terme, sont peu flexibles et immobilisent souvent une grande partie du capital d'un investisseur privé.
Il convient de comparer les caractéristiques de l'investissement immobilier avec les avantages et les inconvénients respectifs d'autres classes d'actifs alternatives, et de les adapter à sa situation personnelle et à ses besoins. Ungestionnaire de patrimoine expérimentépeut, à cet égard, fournir de nombreux conseils utiles.
Les avantages d'un placement flexible en titres sont présentés en détail dans la brochure ci-dessous.