L'immobilier comme investissement : mieux vaut-il l'occuper soi-même ou le louer ?
En période de taux d'intérêt extrêmement bas, voire négatifs, l'idée d'investir son épargne dans l'immobilier s'impose comme une évidence. En substance, il convient de distinguer deux cas de figure : l'investissement dans un bien immobilier résidentiel destiné à l'occupation personnelle et l'investissement dans un bien immobilier de rapport loué à des tiers.
La première option s'impose tout naturellement pour atteindre un certain degré d'indépendance financière et pouvoir concrétiser ses aspirations et ses projets personnels en matière de logement. Dans la suite de cet article, nous souhaitons nous pencher plus en détail sur le deuxième cas : un bien immobilier utilisé par des tiers à des fins d'investissement financier afin de générer un rendement. Les rendements immobiliers doivent également toujours être considérés à la lumière des alternatives d'investissement ainsi que des options de financement correspondantes.
La crise du coronavirus a continué d'influencer les marchés immobiliers
Mais que faire lorsque le revirement des taux d'intérêt est imminent ?
Dans le contexte actuel de taux d’intérêt extrêmement bas, de plus en plus de personnes considèrent l’immobilier comme un placement attractif. Les maisons et les appartements sont non seulement considérés comme des valeurs sûres, mais promettent également des rendements considérables. Les promoteurs immobiliers et les agents immobiliers évoquent régulièrement des rendements compris entre 4 et 6 % par an. En raison de la baisse des taux d’intérêt, les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter depuis de nombreuses années. Les loyers continuent eux aussi d’atteindre de nouveaux sommets, avec un certain décalage. C’est notamment dans les quartiers prisés et les métropoles du pays, telles que Berlin, Hambourg, Francfort et Munich, que les loyers et les prix de l’immobilier ne cessent d’établir de nouveaux records.
Toute personne intéressée par l'immobilier en tant qu'investissement reçoit souvent, de la part des vendeurs et des promoteurs immobiliers, un modèle de calcul ou, à tout le moins, une indication du rendement attendu. Il n'est pas rare que les rendements promis sur un investissement immobilier se situent entre 4 et 6 % par an. Ces prévisions, souvent trop optimistes de la part des vendeurs immobiliers, se concrétisent notamment si la valeur du bien et les loyers augmentent de manière significative au moment de la vente et si les frais d'entretien restent faibles. Cependant, ces hypothèses sont souvent très optimistes, surtout si les taux d'intérêt recommencent à augmenter après une période de taux bas.
Quels sont les facteurs importants à prendre en compte dans le cadre d'un investissement immobilier ? Vous trouverez ci-dessous une liste des éléments clés qui déterminent la réussite d'un investissement immobilier.
Les critères les plus importants pour l'immobilier en tant qu'investissement
Les éléments à prendre absolument en compte dans l'investissement immobilier, étape par étape :
- Prix d'achat :
Quel est le rapport entre le prix d'achat du bien immobilier et le loyer annuel hors charges réalisable ? S'agit-il d'un rapport courant pour cet emplacement ? Un bien immobilier dont le prix est inférieur à vingt fois le loyer annuel hors charges peut être considéré comme bon marché. Un rapport de 25 est souvent courant. Dans de nombreux emplacements très prisés, on observe toutefois fréquemment des prix équivalents à 30 fois le loyer annuel hors charges, voire plus, ce qui peut être considéré comme cher.
- Frais accessoires liés à l'acquisition :
À combien s'élèvent les droits de mutation, les frais de notaire et la commission de l'agent immobilier pour ce bien ? Souvent, ces frais supplémentaires représentent 10 % supplémentaires, voire plus, du prix d'achat proprement dit.
- Durée de vie :
Sur quelle période l'investissement doit-il être calculé ? Plus la période est longue, plus c'est avantageux. Quelles sont les perspectives d'évolution de l'emplacement immobilier ? Quand et comment l'investissement doit-il être réalisé ?
- Revenus locatifs :
Quel loyer hors charges par mètre carré peut-on espérer ? Ce loyer est-il réaliste dans ce quartier pour des biens comparables ? Qui se charge de relouer le bien lorsque les locataires partent et qu'il se retrouve inoccupé ?
- Frais administratifs:
Quels sont les frais de gestion liés à ce bien immobilier ? Quelle devrait être l'étendue du mandat confié au gestionnaire immobilier ?
- Frais d'entretien:
À combien s'élèvent les charges de copropriété prévisibles ? Quel est le budget prévu à cet effet pour la maison ? Par ailleurs, quel montant faut-il prévoir pour les réparations et la modernisation du bien immobilier ?
- Impôts:
Comment s'effectue la répartition entre le terrain et le bâtiment à des fins fiscales ? À combien s'élève alors l'amortissement ? Quel est le taux d'imposition marginal de l'investisseur concerné ?
- Financement:
Quel est le lien entre les taux d'intérêt fixes prévus pour le financement et la durée de vie économique du bien immobilier ? Un refinancement sera-t-il nécessaire à l'issue de la période à taux fixe ? Comment les taux d'intérêt évolueront-ils au cours de cette période ? À quoi ressemblent le calcul et les prévisions des loyers, et donc des rendements, en cas de hausse des taux d'intérêt ?
- Revente:
Quels sont les facteurs qui influencent déjà l'évolution de la valeur des biens immobiliers aujourd'hui ? Existe-t-il des risques prévisibles ? Est-il réaliste de pouvoir revendre le bien avec le même multiple (rapport entre le loyer annuel et le prix d'achat) que celui qui prévalait lors de son acquisition ?
L'indépendance et la liberté grâce à l'immobilier en propriété comme investissement financier
Ces considérations fondamentales relatives au retour sur investissement s'appliquent de la même manière à tous les biens proposés, qu'il s'agisse d'un appartement en copropriété classique destiné à la location, d'une résidence secondaire, d'appartements situés dans une résidence pour seniors ou d'un logement étudiant, ou encore d'un immeuble entier.
Du point de vue d'un gestionnaire de patrimoine qui connaît bien la situation patrimoniale de nombreux clients, on peut affirmer qu'un logement résidentiel occupé par son propriétaire présente naturellement un grand intérêt. Le fait de pouvoir vivre sans payer de loyer et sans endettement à la retraite garantit une grande liberté et une indépendance totale.
C'est actuellement le moment idéal pour investir dans les obligations. Les obligations d'entreprises offrent actuellement des rendements supérieurs à 7,10 % par an.
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Le rendement d'un bien immobilier utilisé par un tiers, c'est-à-dire mis en location, est un peu plus compliqué à évaluer. Un bien situé dans un quartier prisé et en plein essor, où les loyers et les prix de vente sont en hausse, peut tout à fait constituer une alternative d'investissement lucrative. Il faut toutefois être pleinement conscient de l'effort considérable que cela représente, des risques encourus, ainsi que de la difficulté et de la lourdeur liées à la revente du bien.
Les investissements immobiliers constituent donc des placements à très long terme et sont également peu pratiques, car ils immobilisent souvent une grande partie du capital d'un investisseur privé.
Il est important de comparer les caractéristiques de l'investissement immobilier aux avantages et inconvénients respectifs d'autres classes d'actifs alternatives, et de les adapter à sa situation et à ses besoins personnels. Un gestionnaire d'actifs expérimenté peut apporter de nombreux conseils utiles à cet égard.
Les avantages d'un placement flexible en titres sont présentés en détail dans la brochure ci-dessous.